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（株）リアルティプラン
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■ このページは大家さんのためのトピックスです。
■ 正当事由について
借地借家法は、更新拒絶や解約申入れに「正当事由」を要求することで、これらの更新拒絶や解約申入れに一定の制約を加え、借家関係の継続を望む借家人の地位の安定をはかっています。
前述のように、正当事由については、賃貸人側の事情と賃借人側の事情を比較考量して判断します。
賃借人側の事情としては
（1）自己使用あるいは自己に準ずる近親者による使用の必要性
自己使用の内容については、居住の必要性のほかに営業の必要性などがあるでしょう。
（2）自己使用以外の売却・解体・新築・増改築・大修繕などの必要性
（3）賃貸人の破産
などです。
賃借人側の事情としては
（1）使用継続の必要性
（2）転借人あるいは同居人の必要性
（3）賃借人の破産
などがあります。
その他「賃貸借に関する従前の経過」・「建物の利用状況」・「建物の現況」・「立退料の提供」などを考慮する必要があるでしょう。
■ 民事調停
訴訟を起こす前に、簡易裁判所に民事調停を申し立てる方法があります。
民事調停では、調停主任裁判官と2名以上の民事調停委員、当事者が和解に向けて話し合いを行います。民事調停は判決を出すのが目的ではなく、円満な解決のためのアドバイスを行うことで当事者同士の歩み寄りを促します。話し合った上で和解が成立すれば、その内容を調停調書に作成します。（民事調停による和解は確定判決と同じ効力を持ちます。）
費用も数千円と安く、裁判のように白黒決着を付ける場でもないが、和解事項が確定判決と同じ効力を持つ民事調停は立ち退き交渉の選択肢の一つとして注目されています。
立ち退き110番では、民事調停に関するご相談もお受けしています。お問い合わせはこちらから。
■ 家賃未払いの入居者に内容証明・建物明け渡し訴訟
賃貸借契約の解除には3か月程度の滞納が必要となります。借家人に対し、家賃の支払の催告及び支払なき場合は賃貸借契約を解除する旨の通知を出します。通知方法は、解除の通知をしたことを証拠とするために、内容証明郵便で行います。また、内容証明便は弁護士名で出すことも多いようです。
退室を勧め、応じない場合は家賃の支払い及び部屋の明け渡しの訴訟を起こすこととなります。執行官に明け渡しの催告をしてもらい、それでも明け渡しに応じない場合は、強制執行を行います。
強制執行まで行くと、それ相応の費用がかかりますので、まずは『立ち退き110番』（お問い合わせフォーム）や弁護士さんにご相談ください。
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